20年首見！10年期美債殖利率超越租屋投報率

根據房地產數據分析平台的最新觀察，美國10年期公債殖利率已正式攀升至5.1%，首度超越單戶租賃資本化率（租金回報率）的4.8%。這項數據標誌著20多年來的首次反轉，徹底改變了傳統房地產與固定收益資產之間的相對吸引力。

房產投資機會成本轉負，買家四年銳減五成

Reventure執行長Nick Gerli指出，隨著美國公債殖利率持續走高，為了獲取現金流而購買投資用房地產的機會成本已經轉為負值。這意味著投資人直接購買政府公債，能獲得比出租房屋更高的名目殖利率。在這樣的市場環境下，過去四年來美國房地產投資客的數量已大幅下滑達50%，對部分地區的房價造成了顯著衝擊。

歷史趨勢大反轉，公債現金流優勢浮現

回顧歷史數據，從2009年至2020年代初期，美國單戶租賃資本化率始終高於10年期公債殖利率，儘管兩者利差隨時間有所波動與收斂。然而，這兩項關鍵指標在2025年與2026年逐漸拉近，最終在2026年9月出現歷史性的交叉。這股趨勢讓無風險的政府公債成為更具吸引力的資金避風港，進一步改變了市場的資產配置邏輯。

iShares 20年期以上美國公債ETF(TLT)最新表現

觀察與美債息息相關的iShares 20年期以上美國公債ETF(TLT)，其最新收盤價為79.42美元，單日下跌1.04美元，跌幅為1.29%。在市場資金挪移之際，該檔ETF的單日成交量達到59,160,591股，成交量較前一日變動10.58%，顯示投資人對於長天期美債的交易熱度依然居高不下。

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