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高利率壓抑估值，基本面穩健支撐營運表現
Hoya Capital總裁David Auerbach在近期受訪時表示，隨著中小型房地產投資信託越來越常被視為被收購的目標，整個REITs類股的併購活動正在加速。他指出，目前許多上市REITs的交易價格，仍大幅低於其淨資產價值，這為戰略買家和私人資本創造了絕佳的進場機會。
「我感覺大多數，甚至所有的中小型上市REITs，正以某種形式參與併購市場，」Auerbach補充道，近期大部分的交易也都集中在這個規模的企業中。這一波併購潮的背景，正值REITs持續應對更高更久的利率環境。雖然居高不下的利率確實壓抑了估值，但Auerbach強調，底層的基本面依然穩健，不但股息持續成長，實際的營運表現也遠比市場悲觀的情緒來得更好。
解鎖股東價值，管理層積極推動資產活化
在這樣的環境下，企業管理層正積極透過尋求收購、出售資產、實施庫藏股以及建立合資企業等多元方式，來解鎖並提升股東價值。近期市場上最受矚目的交易之一，莫過於公寓REIT巨頭AvalonBay Communities(AVB)與Equity Residential(EQR)的合併案。
儘管Auerbach認為這類大型REITs的交易可能是特例，但他深信規模較小的公司仍是併購市場中最脆弱、最容易被吃下的目標。特別是私人投資人，他們深受極大折扣吸引，看準能以低價收購上市REIT平台，並立即獲得遍布全國的多元化房地產投資組合。
大型REITs帶頭示範，私人資本伺機撿便宜
「目前市場邊緣有大量渴望進場的熱錢，」Auerbach表示，「作為一個私人投資人，我可以用折扣價買下一家擁有成熟平台的上市REIT，並輕鬆獲得橫跨美國東西岸的房產部位。」Auerbach也特別點名公寓類股，認為這是一個極可能出現更多併購活動的領域。
在AvalonBay Communities(AVB)與Equity Residential(EQR)的結合之後，他暗示其他大型公寓房東也可能開始評估收購機會，藉此擴大規模並提升營運效率。他強調，規模與涵蓋範圍的重要性，正逐漸主導整個房地產產業的戰略決策。
規模經濟成市場主流，併購持續重塑產業版圖
根據Auerbach的觀察，透過併購整合，REITs領域的企業數量已大幅縮減，目前上市REITs的數量比起幾年前減少了約55家。儘管不斷有新公司進入市場，但他預期，在管理層積極縮小估值差距、投資人持續在被低估的類股中尋找機會的雙重驅動下，併購活動的步伐將維持在高檔。
儘管市場仍對利率走向與波動性抱持疑慮，Auerbach堅信該產業的基本面毫髮無傷，為未來的交易奠定了良好基礎。「這是一個已經準備好迎接更多併購整合，並具備進一步成長潛力的類股，」他說。投資人可關注的房地產ETF包含：VNQ(VNQ)、XLRE(XLRE)、IYR(IYR)、USRT(USRT)以及HOMZ(HOMZ)。
